Crédito hipotecario

Para obtener un préstamo en Suiza, el hogar debe tener al menos el 20% de sus propios fondos. Es en parte esta condición la que ha restringido el acceso a la propiedad de la vivienda a muchos hogares suizos. Sin embargo, con la introducción del segundo pilar (pensiones de jubilación) en la normativa, la obtención de un préstamo hipotecario se ha hecho más fácil.

La inversión en bienes inmuebles se desglosa de la siguiente manera:

• El prestatario debe financiar al menos el 20% de la operación con sus propios fondos;
• El resto, como máximo el 80%, proviene de fondos de terceros.

¿Qué es la equidad?

El capital es el fondo personal de los prestatarios, dividido en tres componentes principales. En primer lugar, se tienen en cuenta los ahorros acumulados por los prestatarios a lo largo de su vida. Este es el primer pilar. También entran en juego los activos del régimen de pensiones de empleo (segundo pilar). Por último, la provisión privada de pensiones (tercer pilar) puede utilizarse en este contexto. El capital también puede provenir de una donación o de la venta de otra propiedad.

Nota: Es necesario financiar al menos el 10% del valor del activo con fondos propios procedentes de fuentes distintas del segundo pilar.

 ¿Qué son los fondos de terceros?

Los fondos de terceros son las sumas que el banco presta para la compra de un apartamento o casa. En general, los fondos de terceros se dividen en dos partes: 65% fondos de primer nivel (máximo 67%) y 15% fondos de segundo nivel.

¿Por qué hay una diferencia en las tasas de interés entre el primer y el segundo rango?

En la mayoría de los casos, el primer rango tiene una tasa más baja que el segundo rango, una diferencia de entre el 0,5% y el 1%. La explicación de esta diferencia viene del rango de la garantía. De hecho, si el prestatario incumple y ya no puede pagar sus pagos mensuales, la hipoteca le permite pagar el saldo de la hipoteca restante. Se trata de un procedimiento de ejecución forzosa. El dinero de esta venta forzada se asigna prioritariamente a la deuda senior. Como el riesgo es menor para los bancos, los fondos de terceros de primer nivel están sujetos a tipos más bajos.

La Autoridad Suiza de Supervisión de los Mercados Financieros (FINMA) ha iniciado la regla de oro para la concesión de créditos hipotecarios: el importe de las cargas familiares debe ser inferior a un tercio del importe de los ingresos anuales. Este coeficiente permite evaluar la capacidad de reembolso de los futuros prestatarios. En términos simplificados, el cálculo del ratio de deuda es el siguiente:

Suma de gastos < (Importe de ingresos x 1/3)

 El monto total de los gastos del hogar se calcula sobre la base de los gastos actuales y futuros. El banco tiene en cuenta varios indicadores relativos a la adquisición prevista:

• El interés hipotecario teórico del préstamo futuro. Los bancos sobreestiman esta tasa y la colocan voluntariamente por encima de las tasas actuales: se fija en el 5%. Así, por ejemplo, en caso de fluctuación de un tipo de interés variable, la capacidad financiera siempre se evalúa de manera justa.
• Depreciación de la propiedad.
• Gastos de mantenimiento y otros gastos. Por convención, se estiman en un 1% del valor de la casa o apartamento.

Los ingresos que se tienen en cuenta son brutos y se componen de todos los salarios, rentas del alquiler de inmuebles, rentas de productos de inversión, etc. Los ingresos del cónyuge se incluyen en el cálculo si él o ella es responsable solidariamente de la deuda.

 En su análisis, el banco toma un cierto margen para anticiparse a un posible aumento del tipo hipotecario, así como para asumir los costes relacionados con la compra de la propiedad (impuestos, tasas, etc.).

 Algunos gastos deben ser pagados al hacer la compra de una propiedad, pero también después. Convertirse en propietario de una vivienda debe hacerse con pleno conocimiento de los hechos. Por lo tanto, es importante reservar provisiones para ellos a fin de disponer de ahorros suficientes para cubrirlos.

 Cuando se realiza la escritura de compraventa y el crédito hipotecario, el futuro propietario debe pagar unos gastos que oscilan entre el 3 y el 5% del valor de la casa o apartamento. Estos gastos incluyen los honorarios del notario, los gastos de realización del préstamo, la inscripción en el Registro de la Propiedad, los impuestos de transmisiones, etc. Todos estos costos varían según el cantón en el que se adquiera la propiedad.

 Después de la compra de la propiedad, otros costos recurrentes deben ser pagados mensual o anualmente:

Impuestos y tasas (por ejemplo, el impuesto sobre el valor del alquiler);

• La entrevista;
• Calefacción;
• Seguros;
• etc.

La compra de una propiedad es accesible a todos los suizos, pero también a los extranjeros bajo ciertas condiciones. Gracias al permiso B o C, los ciudadanos de la Unión Europea que viven en Suiza tienen derecho a un préstamo hipotecario. Pueden comprar una casa o apartamento que será su residencia principal o secundaria. El acceso a la propiedad de la vivienda también es posible para los trabajadores fronterizos. Sin embargo, deben solicitar una autorización específica del cantón en el que desean comprar su segunda vivienda. En todos los casos, los suizos, los extranjeros y los trabajadores transfronterizos deben cumplir ciertas condiciones de ingresos.

 El caso especial de una contribución en otra moneda:

Los expatriados y los extranjeros suelen tener sus ahorros en monedas distintas del franco suizo. Es muy posible utilizar estas sumas para una compra en Suiza. Sin embargo, primero es necesario cambiar las monedas a francos suizos. Algunas compañías se especializan en estas operaciones. Pueden ser una alternativa interesante a los bancos tradicionales y ofrecen regularmente condiciones preferenciales.

 Tras la ley de 1995 que permitía utilizar el segundo pilar para cumplir los requisitos de capital, los organismos bancarios y de supervisión (FINMA) optaron conjuntamente por endurecer determinadas condiciones. Estas medidas se tomaron para evitar el riesgo de formación y explosión de una burbuja inmobiliaria en Suiza. Una de estas medidas se refiere a los métodos de amortización. El segundo préstamo debe amortizarse en un plazo máximo de 15 años. El final de esta amortización debe ocurrir a más tardar cuando el prestatario cumpla 65 años.

 ¿Cuáles son las diferentes depreciaciones posibles?

Existen dos tipos diferentes de depreciación: directa e indirecta.

• Amortización directa. En este caso, el prestatario reduce el importe de su deuda en una cantidad acordada cada año. Esta es la clásica situación de préstamo;
• Amortización indirecta. Como su nombre indica, en este caso, el prestatario no paga su deuda directamente. En realidad, prevé su tercer pilar (o, por ejemplo, un seguro de vida). Por lo tanto, la deuda siempre permanece igual y, al mismo tiempo, el prestatario acumula ahorros.
  Ambas clases de amortización tienen ventajas y desventajas. Es importante conocerlos para tomar una decisión que sea consistente con su situación fiscal y patrimonial.

Tenga en cuenta que antes de que el prestatario cumpla 65 años, dos tercios del valor de la propiedad deben haber sido reembolsados.

 ¿Cuándo elegir la amortiguación directa?

La amortización directa de un préstamo hipotecario es adecuada para los prestatarios que deben grandes cantidades de intereses sobre sus préstamos. Gracias a esta fórmula, podrán amortizar rápidamente su préstamo y, por lo tanto, reducir esta partida de gastos.

 ¿Por qué preferir la amortización indirecta?

La amortización indirecta es la fórmula más comúnmente recomendada para los prestatarios, especialmente en estos tiempos de tasas bajas y fluctuantes. El importe de los intereses pagados es deducible de impuestos durante la vigencia del contrato. La cantidad prestada es la misma en todo momento, por lo que es posible deducir más intereses que en la amortización directa. En este último caso, el beneficio fiscal disminuye con el tiempo a medida que disminuye el importe del crédito.

 ¿Cuáles son las desviaciones de la depreciación indirecta?

Al obtener préstamos a bajos tipos de interés y ahorrar en los contratos, pueden producirse abusos. De hecho, es tentador maximizar el rendimiento de la inversión para beneficiarse de un interés de inversión más alto que el interés pagado por el préstamo. Esta diferencia puede dar lugar a beneficios. Profundizar en la deuda puede parecer una buena solución. Sin embargo, es importante señalar que cuanto mayor es el rendimiento ofrecido por los instrumentos financieros, mayores son los riesgos asociados a ellos. En cualquier caso, es esencial diversificar bien sus ahorros.