Crédit hypothécaire

Pour emprunter en Suisse, le ménage doit disposer d’au minimum 20 % de fonds propres. C’est en partie cette condition qui a restreint l’accès à la propriété à de nombreux foyers suisses. Cependant, grâce à l’introduction du deuxième pilier (prévoyance professionnelle) dans la réglementation, obtenir un emprunt hypothécaire est devenu plus simple.

L’investissement dans un bien immobilier se répartit de la façon suivante :

• L’emprunteur doit financer 20 % de l’opération au minimum par ses fonds propres ;
• Le restant, au maximum 80 %, provient de fonds de tiers.

Qu’est-ce que les fonds propres ?

Les fonds propres sont les fonds personnels des emprunteurs, répartis en trois composantes principales. En premier lieu, l’épargne constituée par les emprunteurs tout au long de leur vie est prise en compte. Il s’agit du premier pilier. Les avoirs de la prévoyance professionnelle (deuxième pilier) entrent également en jeu. Enfin, la prévoyance privée (troisième pilier) peut être utilisée dans ce cadre. Les fonds propres peuvent aussi provenir d’une donation ou de la vente d’un autre bien immobilier.

Remarque : il est nécessaire de financer au moins 10 % de la valeur du bien par des fonds propres provenant d’autres sources que le deuxième pilier.

 Qu’est-ce que les fonds de tiers ?

Les fonds de tiers sont les sommes que l’établissement bancaire prête pour l’achat d’un appartement ou d’une maison. Généralement, les fonds de tiers sont eux-mêmes divisés en deux : 65 % de fonds de premier rang (maximum 67 %) et 15 % de fonds de deuxième rang.

Pourquoi existe-t-il une différence de taux d’intérêt entre premier et second rang ?

Le plus souvent, le premier rang bénéficie d’un taux inférieur au second rang, une différence qui s’établit entre 0.5 % et 1 % environ. L’explication de cette différence vient du rang de la garantie. En effet, si l’emprunteur est défaillant et ne parvient plus à rembourser ses mensualités, l’hypothèque permet de rembourser le solde du prêt immobilier restant. Il s’agit d’une procédure de réalisation forcée. L’argent issu de cette vente forcée est affecté en priorité aux créances de premier rang. Le risque étant moins grand pour les banques, les fonds de tiers de premier rang sont donc soumis à des taux moins élevés.

L’Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers (la FINMA) est à l’initiative de la règle d’or pour l’octroi d’un crédit hypothécaire : le montant des charges du ménage doit être inférieur à un tiers du montant des revenus annuels. Ce ratio permet d’évaluer la capacité de remboursement des futurs emprunteurs. De manière simplifiée, le calcul du taux d’endettement est le suivant :

Somme des charges < (Montant des revenus x 1/3)

 Le montant total des charges du foyer est évalué en fonction des charges actuelles, mais également à venir. L’organisme bancaire prend plusieurs indicateurs en compte concernant l’acquisition prévue :

• L’intérêt hypothécaire théorique du futur emprunt. Les banques surestiment ce taux et le placent volontairement au-dessus des taux actuels : il est fixé à 5 %. Ainsi, en cas de fluctuation d’un taux variable par exemple, la capacité financière reste toujours justement évaluée.
• L’amortissement du bien immobilier.
• Les frais d’entretien et les autres charges. Par convention, ils sont estimés à 1 % de la valeur de la maison ou de l’appartement.

 Les revenus pris en compte sont bruts et constitués de l’ensemble des salaires, revenus de locations immobilières, revenus des produits de placement, etc. Les revenus du conjoint rentrent dans le calcul s’il est débiteur solidaire de la dette.

 Dans son analyse, l’établissement bancaire prend une certaine marge afin d’anticiper une éventuelle hausse du taux hypothécaire ainsi que pour supporter les frais liés à l’achat du bien (impôts, taxes…).

 Certains frais sont à régler lors de la réalisation d’un achat immobilier, mais également après. Devenir propriétaire doit se faire en connaissance de cause. Il est donc important de les provisionner afin de disposer de l’épargne suffisante pour y faire face.

 Lors de la réalisation de l’acte d’achat et du crédit hypothécaire, le futur propriétaire doit régler des frais qui varient entre 3 et 5 % de la valeur de la maison ou de l’appartement. Ces frais incluent les honoraires du notaire, les frais liés à la réalisation de l’emprunt, l’inscription au registre foncier, les droits de mutation, etc. L’ensemble de ces frais sont variables selon le canton où le bien immobilier est acquis.

 Après avoir acheté le bien, d’autres frais récurrents doivent être réglés mensuellement ou annuellement :

• Les impôts et taxes (par exemple l’impôt sur la valeur locative) ;
• L’entretien ;
• Le chauffage ;
• Les assurances ;
• etc.

Acheter un bien immobilier est accessible à tous les Suisses, mais également aux étrangers sous certaines conditions. Grâce au permis B ou C, les personnes ressortissantes de l’Union européenne et qui habitent en Suisse peuvent prétendre à un crédit immobilier. Il leur est possible d’acheter une maison ou un appartement qui constituera leur résidence principale ou leur résidence secondaire. L’accès à la propriété est également possible pour les travailleurs frontaliers. Il leur faut cependant solliciter une autorisation spécifique auprès du canton où ils souhaitent acheter leur résidence secondaire. Dans tous les cas, Suisses, étrangers et frontaliers doivent satisfaire à des conditions de revenus.

 Le cas particulier d’un apport dans une autre devise :

Les expatriés et les étrangers possèdent généralement leur épargne dans d’autres devises que le franc suisse. Il est tout à fait possible d’utiliser ces sommes dans le cadre d’un achat en Suisse. Cependant, il est d’abord nécessaire de changer les devises en francs suisses. Certaines sociétés sont spécialisées dans ces opérations. Elles peuvent être une alternative intéressante aux banques classiques et proposent régulièrement des conditions préférentielles.

 Suite à la loi de 1995 rendant possible l’utilisation du deuxième pilier pour respecter les exigences de fonds propres, les organismes bancaires et de contrôle (FINMA) ont conjointement choisi de resserrer certaines conditions. Ces mesures ont été prises dans le but de ne pas prendre le risque de former et de voir éclater une bulle immobilière en Suisse. Une de ces mesures concerne les modalités d’amortissement. Le prêt en deuxième rang doit désormais être amorti sur un maximale de 15 années. La fin de cet amortissement doit avoir lieu au plus tard aux 65 ans de l’emprunteur.

 Quels sont les différents amortissements possibles ?

Il existe deux différents types d’amortissements : direct et indirect.

• L’amortissement direct. Dans ce cas, l’emprunteur réduit le montant de sa dette d’un montant convenu chaque année. C’est la situation d’emprunt classique ;
• L’amortissement indirect. Comme son nom l’indique, dans ce cas, l’emprunteur ne rembourse pas directement sa dette. En réalité, il provisionne son troisième pilier (ou, autre exemple, un contrat d’assurance-vie) en lieu et place. La dette reste donc toujours identique et en parallèle, l’emprunteur se constitue une épargne.

Les deux types d’amortissement ont chacun des avantages et des inconvénients. Il est important de les connaître afin de faire un choix en cohérence avec sa situation fiscale et patrimoniale.

À noter, avant le soixante-cinquième anniversaire de l’emprunteur, les deux tiers de la valeur du bien doivent avoir été remboursés.

 Quand choisir l’amortissement direct ?

L’amortissement direct d’un prêt hypothécaire est adapté aux emprunteurs qui sont redevables de montants élevés d’intérêts d’emprunt. Grâce à cette formule, ils pourront amortir rapidement leur prêt et donc diminuer ce poste de dépense.

 Pourquoi préférer l’amortissement indirect ?

L’amortissement indirect est la formule la plus couramment recommandée aux emprunteurs, particulièrement en cette période de taux bas et peu fluctuants. Fiscalement, le montant des intérêts payés sont déductibles pendant toute la durée du contrat. La somme empruntée restant constamment la même, il est alors possible de déduire davantage d’intérêts qu’en amortissement direct. Dans ce dernier cas, l’avantage fiscal diminue au fur et à mesure des années, au rythme de la diminution du montant du crédit.

 Quelles sont les dérives d’un amortissement indirect ?

En empruntant à taux bas tout en plaçant de l’épargne sur des contrats, des dérives peuvent apparaître. En effet, il est tentant de maximiser le rendement des placements afin de bénéficier d’intérêts de placement plus élevés que les intérêts payés pour l’emprunt. Ce gap peut permettre de faire des bénéfices. S’endetter davantage peut sembler alors une bonne solution. Cependant, il est important de noter que plus les rendements proposés par les supports financiers sont importants, plus les risques qui y sont liés sont élevés. Dans tous les cas, bien diversifier son épargne est primordial.