Credito ipotecario

Per contrarre prestiti in Svizzera, la famiglia deve disporre di almeno il 20% dei propri fondi propri. È in parte questa condizione che ha limitato l’accesso alla proprietà d’abitazione a molte famiglie svizzere. Tuttavia, con l’introduzione del secondo pilastro (previdenza professionale) nel regolamento, l’ottenimento di un mutuo ipotecario è diventato più facile.

Gli investimenti in immobili sono così ripartiti:

• Il mutuatario deve finanziare almeno il 20% dell’operazione con fondi propri;
• Il resto, al massimo l’80%, proviene da fondi di terzi.

Che cos’è l’equità?

Il capitale proprio è il fondo personale dei mutuatari, suddiviso in tre componenti principali. In primo luogo, si tiene conto dei risparmi accumulati dai mutuatari nel corso della loro vita. Questo è il primo pilastro. Entra in gioco anche il patrimonio della previdenza professionale (secondo pilastro). Infine, la previdenza privata (terzo pilastro) può essere utilizzata in questo contesto. Il capitale proprio può anche provenire da una donazione o dalla vendita di un’altra proprietà.

Nota: è necessario finanziare almeno il 10% del valore dell’attività con capitale proprio da fonti diverse dal secondo pilastro.

 Cosa sono i fondi di terzi?

I fondi di terzi sono le somme che la banca presta per l’acquisto di un appartamento o di una casa. Generalmente, i fondi di terzi sono a loro volta divisi in due parti: 65% fondi di primo livello (massimo 67%) e 15% fondi di secondo livello.

Perché c’è una differenza nei tassi di interesse tra il primo e il secondo grado?

Nella maggior parte dei casi, il primo rango ha un tasso inferiore a quello del secondo, con una differenza tra lo 0,5% e l’1% circa. La spiegazione di questa differenza deriva dal grado della garanzia. Infatti, se il mutuatario è inadempiente e non è più in grado di rimborsare i suoi pagamenti mensili, l’ipoteca consente di rimborsare il saldo dell’ipoteca rimanente. Questa è una procedura di esecuzione forzata. Il denaro di questa vendita forzata è destinato in via prioritaria al debito senior. Poiché il rischio per le banche è inferiore, i fondi di terzi di primo livello sono quindi soggetti a tassi inferiori.

L’Autorità federale di vigilanza sui mercati finanziari (FINMA) ha introdotto la regola d’oro per la concessione del credito ipotecario: l’importo delle spese domestiche deve essere inferiore a un terzo del reddito annuo. Questo rapporto consente di valutare la capacità di rimborso dei futuri mutuatari. In termini semplificati, il calcolo del rapporto debito/PIL è il seguente:

Somma delle spese < (Importo delle entrate x 1/3)

L’importo totale delle spese della famiglia è stimato sulla base delle spese correnti e future. La banca tiene conto di diversi indicatori relativi all’acquisizione prevista:

• Gli interessi ipotecari teorici del prestito futuro. Le banche sovrastimano questo tasso e lo collocano volontariamente al di sopra dei tassi correnti: è fissato al 5%. Così, ad esempio, in caso di fluttuazione di un tasso variabile, la capacità finanziaria è sempre valutata in modo equo.
• Ammortamento della proprietà.
• Manutenzione e altre spese. Per convenzione, sono stimati all’1% del valore della casa o dell’appartamento.

I redditi presi in considerazione sono lordi e comprendono tutti gli stipendi, i redditi da locazione immobiliare, i redditi da prodotti di investimento, ecc. Il reddito del coniuge è incluso nel calcolo se è responsabile in solido del debito.

Nella sua analisi, la banca utilizza un certo margine per anticipare un possibile aumento del tasso ipotecario e per sostenere i costi relativi all’acquisto dell’immobile (tasse, imposte, dazi, ecc.).

Alcune spese devono essere pagate al momento dell’acquisto di un immobile, ma anche successivamente. Diventare proprietario di una casa deve essere fatto con piena cognizione di causa. È quindi importante costituire accantonamenti a loro favore, in modo da ottenere risparmi sufficienti per la loro copertura.

Quando viene stipulato l’atto di acquisto e il credito ipotecario, il futuro proprietario deve pagare spese che variano dal 3 al 5% del valore della casa o dell’appartamento. Tali costi comprendono le spese notarili, le spese per l’esecuzione del prestito, l’iscrizione nel catasto, le tasse di trasferimento, ecc. Tutti questi costi variano a seconda del cantone in cui è stata acquistata la proprietà.

Dopo l’acquisto dell’immobile, le altre spese ricorrenti devono essere pagate mensilmente o annualmente:

• Imposte e tasse (ad es. imposta sul valore locativo);
• L’intervista;
• Riscaldamento;
• Assicurazione;
• ecc.

L’acquisto di un immobile è accessibile a tutti gli svizzeri, ma anche agli stranieri a determinate condizioni. Grazie al permesso B o C, i cittadini dell’Unione europea che vivono in Svizzera hanno diritto a un prestito ipotecario. Possono acquistare una casa o un appartamento che sarà la loro residenza principale o secondaria. L’accesso alla proprietà di un’abitazione è possibile anche per i lavoratori frontalieri. Tuttavia, devono richiedere un’autorizzazione specifica al cantone in cui desiderano acquistare la loro seconda casa. In tutti i casi, gli svizzeri, gli stranieri e i frontalieri devono soddisfare determinate condizioni di reddito.

 Il caso particolare di un contributo in un’altra valuta:

Gli espatriati e gli stranieri detengono generalmente i loro risparmi in valute diverse dal franco svizzero. E’ possibile utilizzare queste somme per un acquisto in Svizzera. Tuttavia, è prima necessario cambiare le valute in franchi svizzeri. Alcune aziende sono specializzate in queste operazioni. Possono essere un’interessante alternativa alle banche tradizionali e offrono regolarmente condizioni preferenziali.

In seguito alla legge del 1995 che ha reso possibile l’utilizzo del secondo pilastro per soddisfare i requisiti patrimoniali, le autorità bancarie e di vigilanza (FINMA) hanno scelto congiuntamente di inasprire alcune condizioni. Queste misure sono state adottate per evitare il rischio di formazione e lo scoppio di una bolla immobiliare in Svizzera. Una di queste misure riguarda i metodi di ammortamento. Il prestito di secondo grado deve ora essere ammortizzato in un massimo di 15 anni. La fine di tale ammortamento deve avvenire al più tardi al compimento del 65° anno di età del mutuatario.

 Quali sono i diversi ammortamenti possibili?

Esistono due diversi tipi di ammortamento: diretto e indiretto.

• Ammortamenti diretti. In questo caso, il mutuatario riduce l’importo del suo debito di un importo concordato ogni anno. Questa è la classica situazione di prestito;
• Ammortamento indiretto. Come suggerisce il nome, in questo caso, il mutuatario non rimborsa direttamente il debito. In realtà, essa prevede invece il suo terzo pilastro (o, ad esempio, una polizza di assicurazione sulla vita). Il debito rimane quindi sempre lo stesso e, allo stesso tempo, il mutuatario accumula risparmi.

Entrambi i tipi di ammortamento presentano vantaggi e svantaggi. È importante conoscerli per poter fare una scelta coerente con la vostra situazione fiscale e patrimoniale.

Si noti che prima del compimento del 65° anno di età del mutuatario, due terzi del valore dell’immobile devono essere stati rimborsati.

 Quando scegliere lo smorzamento diretto?

L’ammortamento diretto di un mutuo ipotecario è adatto per i mutuatari che devono grandi importi di interessi sui loro prestiti. Grazie a questa formula, saranno in grado di ammortizzare rapidamente il prestito e quindi di ridurre questa voce di spesa.

 Perché preferire l’ammortamento indiretto?

L’ammortamento indiretto è la formula più comunemente raccomandata per i mutuatari, soprattutto in questi tempi di tassi bassi e fluttuanti. L’importo degli interessi pagati è deducibile fiscalmente per tutta la durata del contratto. L’importo preso in prestito rimane sempre lo stesso in ogni momento, per cui è possibile dedurre più interessi rispetto all’ammortamento diretto. In quest’ultimo caso, il beneficio fiscale diminuisce nel tempo al diminuire dell’importo del credito.

 Quali sono gli scostamenti degli ammortamenti indiretti?

Prendendo in prestito a tassi bassi, mentre collocando i risparmi sui contratti, possono verificarsi abusi. In effetti, si è tentati di massimizzare i rendimenti degli investimenti per beneficiare di interessi d’investimento superiori agli interessi pagati sul prestito. Questo divario può portare a profitti. Andare più a fondo nel debito può sembrare una buona soluzione. Tuttavia, è importante notare che più elevati sono i rendimenti offerti dagli strumenti finanziari, maggiori sono i rischi ad essi associati. In ogni caso, diversificare bene i vostri risparmi è essenziale.