Ce qu’il faut savoir avant de faire une demande de crédit hypothécaire

Qui peut demander un crédit hypothécaire en Suisse ?

Tout citoyen suisse peut formuler une demande de crédit hypothécaire selon sa capacité de remboursement. Le prêt immobilier est également accessible, sous conditions, aux ressortissants de l’Union européenne possédant un permis de travail en Suisse (permis B) ou une autorisation d’établissement (permis C) de même qu’aux frontaliers (permis G). Le principal critère d’accès à la propriété demeure de répondre à des conditions de ressources suffisantes en plus de l’apport personnel.

Les fonds propres

Une demande de crédit hypothécaire permet de débloquer des fonds pour permettre à un individu d’accéder à la propriété. Cette trésorerie offre la possibilité d’investir dans un appartement ou une maison, qu’il s’agisse d’un projet personnel ou d’un investissement locatif. En Suisse pour espérer qu’une demande de crédit hypothécaire aboutisse en plus d’une justification de ressources, l’emprunteur doit apporter au moins 20 % de fonds propres. Et parmi ces 20 %, au moins la moitié c’est-à-dire 10 % doivent relever d’un apport personnel. Cela exclut l’utilisation des fonds du deuxième pilier ou l’apport d’un tiers. Néanmoins, pour les 10 % restants, la législation bancaire est plus souple.

L’amortissement de la demande de crédit hypothécaire

Si l’on soustrait le prix total de la demande de crédit hypothécaire des fonds propres, il reste donc 80 %, parmi lesquels figure notamment l’amortissement. L’amortissement est relatif au deuxième rang. Il correspond environ à 15 % du montant débloqué. Son remboursement doit se faire sur une durée maximale de 15 ans ou au plus tard avant l’âge de la retraite.

Concrètement, cela signifie que si la demande de crédit hypothécaire est faite par un homme à 55 ans, il dispose de 10 ans pour assurer l’amortissement. Si la demande est faite par une femme, elle aura 9 ans pour rembourser le second rang du montant du crédit puisqu’en Suisse les femmes prennent leur retraite à 64 ans contre 65 ans pour les hommes.

Dans le cadre d’un prêt immobilier, il existe deux types d’amortissements.

• L’amortissement direct qui consiste à rembourser par tranche régulière une somme donnée. Ainsi, le montant dû est réduit d’année en année, entraînant ainsi une charge fiscale revue à la hausse.
• L’amortissement indirect qui consiste à verser les tranches directement sur un compte de prévoyance du troisième pilier et dont le solde est rétrocédé à l’organisme bancaire lors du départ de l’emprunteur à la retraite. Si cette solution n’est pas sans risques, elle présente tout de même des avantages fiscaux à côté desquels il serait dommage de passer.

Faire appel à un courtier pour obtenir un crédit hypothécaire au meilleur taux

Lors d’une demande de crédit hypothécaire, il n’est pas évident de savoir vers quel type d’amortissement se tourner. Chez Créditgram, nous savons à quel point il est primordial d’être bien accompagné dans la recherche de solutions de financements. Et parce que chaque projet est différent et mérite un suivi personnalisé, nos conseillers étudient votre demande et apportent une réponse adaptée à votre dossier dans les meilleurs délais. Notre maître-mot est de collaborer avec les organismes bancaires proposant le meilleur taux pour le crédit hypothécaire afin de vous épauler dans l’accès à la propriété.

Comment un organisme évalue-t-il la capacité d’emprunt ?

Outre l’amortissement, il faut également garder à l’esprit qu’il est nécessaire de rembourser régulièrement les tranches du premier rang correspondant environ aux 65 % restants.

Comme pour tout prêt bancaire, la demande de crédit hypothécaire est soumise aux revenus de l’emprunteur et à sa capacité de remboursement. Aussi, il faut savoir que les taux d’intérêt dépendent du marché de l’immobilier et que celui-ci est plutôt fluctuant. Il peut stagner à 2 ou 3 % durant des années, puis 10 ans plus tard, être revu à la hausse ou, au contraire, à la baisse. De ce fait, dans le cadre d’une demande de crédit hypothécaire, l’organisme bancaire vérifie la solvabilité d’un emprunteur en se basant plutôt sur une moyenne hypothétique du taux d’intérêt qui est de l’ordre de 5 %.

Cas pratique d’un crédit hypothécaire

Sur une année, un emprunteur sollicitant une demande de crédit hypothécaire à hauteur de 1’000’000 CHF doit être en mesure de verser :

• 5 % de taux d’intérêt hypothétique sur le montant du premier rang, soit 32’500 CHF.
• 5 % de taux d’intérêt hypothétique sur le montant du second rang, soit 7’500 CHF.
• 1/15 du montant total du second rang, relatif aux 15 années d’amortissement, soit 10’000 CHF.
• Un taux forfaitaire de 1 % de la valeur du bien pour d’éventuels travaux afin de pallier sa dévaluation. Il faut également penser à l’électricité, l’eau et les autres charges imputables à son entretien, soit 10’000 CHF.
• Les encours des crédits privés ou le leasing ajoutés aux autres charges fixes, soit environ 5’000 CHF.

Ces montants mis bout à bout représentent 65’000 CHF. Or, lorsqu’une demande de crédit hypothécaire est formulée, les charges annuelles du prêt immobilier ne doivent pas dépasser 33 % des revenus bruts du ménage. Ce pourcentage n’est pas déterminé de manière arbitraire, mais permet de protéger, d’une part, l’emprunteur d’un endettement excessif et, d’autre part, les organismes bancaires des impayés. En résumé, pour obtenir un prêt immobilier à hauteur de 1 000 000 CHF, un foyer doit donc justifier au minimum de 195’000 CHF bruts annuels. Aussi, lors d’une demande de crédit hypothécaire, il faut tenir compte des frais de notaire, des droits de mutation et d’inscription au registre foncier qui peuvent atteindre 5 % de la valeur totale d’un bien.

Zoom sur le crédit hypothécaire en Suisse

Selon une étude de l’Office fédéral de la statistique, la Suisse comporte à ce jour, un peu moins de 40 % de propriétaires sur son territoire. Qui plus est, il existe une certaine disparité entre les zones rurales et urbaines. Si l’on compte près de 57,4 % de propriétaires dans le Valais et 54,8 %, dans le Jura, ils sont moins de 20 % à Genève. Pourtant, selon cette même étude, l’accès à la propriété en Suisse croît au fil des années. En 1970, le pays comptait seulement 28,5 % de propriétaires, en 2000 déjà, le taux avoisinait les 35 % et cette tendance est loin de s’inverser. La perspective de l’achat d’un bien immobilier séduit désormais même les jeunes actifs. Et ils sont de plus en plus nombreux à faire une demande de crédit hypothécaire.