Cosa bisogna sapere prima di richiedere un mutuo ipotecario

Chi può richiedere un’ipoteca in Svizzera?

Ogni cittadino svizzero può richiedere un prestito ipotecario in base alla sua capacità di rimborso. Il credito ipotecario è accessibile, a determinate condizioni, anche ai cittadini dell’Unione europea in possesso di un permesso di lavoro in Svizzera (permesso B) o di un permesso di domicilio (permesso C), nonché ai frontalieri (permesso G). Il criterio principale per l’accesso alla proprietà di un’abitazione rimane il requisito di risorse sufficienti oltre al contributo personale.

Patrimonio netto

EquityUna richiesta di credito ipotecario consente di liberare fondi per consentire a un individuo di diventare proprietario di una casa. Questo denaro offre la possibilità di investire in un appartamento o in una casa, sia che si tratti di un progetto personale o di un investimento in affitto. In Svizzera, per potersi attendere, oltre alla prova dei mezzi, la richiesta di un prestito ipotecario, il mutuatario deve mettere a disposizione almeno il 20% dei fondi propri. E di questo 20%, almeno la metà, cioè il 10%, deve provenire da un contributo personale. È escluso l’utilizzo di fondi del secondo pilastro o di un contributo di terzi. Tuttavia, per il restante 10%, la legislazione bancaria è più flessibile.

Ammortamento della richiesta di mutuo ipotecario

Sottraendo il prezzo totale della domanda di mutuo ipotecario dal capitale proprio, rimane l’80%, compreso l’ammortamento. L’ammortamento è relativo al secondo posto. Corrisponde a circa il 15% dell’importo rilasciato. Deve essere rimborsato per un periodo massimo di 15 anni o al più tardi prima dell’età pensionabile.

In concreto, ciò significa che se un uomo chiede un mutuo ipotecario all’età di 55 anni, ha 10 anni per garantire l’ammortamento. Se la domanda è presentata da una donna, essa avrà 9 anni per rimborsare il secondo importo del prestito, poiché in Svizzera le donne vanno in pensione a 64 anni rispetto ai 65 anni degli uomini.

Ci sono due tipi di ammortamento per un mutuo per la casa.

• Ammortamento diretto, che consiste nel rimborso di un determinato importo in rate regolari. Ciò significa che l’importo dovuto viene ridotto di anno in anno, con conseguente aumento del carico fiscale.
• Ammortamento indiretto, che consiste nel versare le rate direttamente su un conto pensionistico del terzo pilastro, il cui saldo viene restituito alla banca al momento del pensionamento del mutuatario. Questa soluzione non è priva di rischi, ma offre comunque vantaggi fiscali che sarebbe un peccato non cogliere.

Utilizzare un broker per ottenere un mutuo al miglior tasso di interesse

Quando si richiede un mutuo ipotecario, non è facile sapere a quale tipo di ammortamento rivolgersi. Al Créditgram sappiamo quanto sia importante essere ben accompagnati nella ricerca di soluzioni di finanziamento. E poiché ogni progetto è diverso e merita un seguito personalizzato, i nostri consulenti studiano la vostra richiesta e portano al più presto una risposta adeguata al vostro dossier. La nostra parola d’ordine è collaborare con le organizzazioni bancarie che offrono il miglior tasso di credito ipotecario per sostenervi nell’accesso alla proprietà della casa.

Come valuta la capacità di indebitamento di un’organizzazione?

Oltre all’ammortamento, va tenuto presente che è necessario rimborsare regolarmente le quote di primo rango corrispondenti a circa il restante 65 %.

Come per qualsiasi prestito bancario, la richiesta di credito ipotecario è subordinata al reddito e alla capacità di rimborso del mutuatario. Inoltre, va notato che i tassi di interesse dipendono dal mercato immobiliare e che questo mercato è piuttosto fluttuante. Può ristagnare al 2 o 3% per anni, e poi 10 anni dopo essere rivisto verso l’alto o, al contrario, verso il basso. Di conseguenza, quando si richiede un mutuo ipotecario, la banca verifica la solvibilità del mutuatario sulla base di un ipotetico tasso di interesse medio del 5% circa.

Caso di studio di un mutuo ipotecario

Un mutuatario che richiede un prestito ipotecario fino a CHF 1’000’000.- deve essere in grado di pagare :

• Tasso d’interesse ipotetico del 5% sull’importo del primo rango, ossia CHF 32’500.-.
• Tasso d’interesse ipotetico del 5% sull’importo del secondo posto, ossia CHF 7’500.-.
• 1/15 dell’importo totale del secondo rango, relativo ai 15 anni di ammortamento, ossia CHF 10’000.-.
• Un tasso forfettario dell’1% del valore dell’immobile per eventuali opere di compensazione della sua svalutazione. Devono essere prese in considerazione anche le spese per l’elettricità, l’acqua e le altre spese di manutenzione, pari a CHF 10’000.-.
• I prestiti privati o il leasing in essere si aggiungono agli altri costi fissi, pari a circa CHF 5’000.-.

Complessivamente questi importi ammontano a CHF 65’000.-. Tuttavia, quando viene presentata una richiesta di mutuo ipotecario, le spese annuali del mutuo ipotecario non devono superare il 33% del reddito familiare lordo. Questa percentuale non è determinata in modo arbitrario, ma serve a proteggere il mutuatario dall’eccessivo indebitamento da un lato e gli istituti bancari dal mancato pagamento dall’altro. In sintesi, per ottenere un prestito immobiliare fino a CHF 1’000’000.000, un’economia domestica deve quindi giustificare un minimo di CHF 195’000 lordi all’anno. Inoltre, quando si richiede un mutuo ipotecario, si deve tener conto delle spese notarili, delle spese di trasferimento e delle spese catastali che possono arrivare fino al 5% del valore totale di un immobile.

Focus sul credito ipotecario in Svizzera

Secondo uno studio dell’Ufficio federale di statistica, oggi poco meno del 40 % dei proprietari di case in Svizzera è proprietario di un’abitazione. Inoltre, c’è una certa disparità tra le aree rurali e quelle urbane. Mentre nel Vallese i proprietari di case sono quasi il 57,4 % e nel Giura il 54,8 %, a Ginevra sono meno del 20 %. Eppure, secondo lo stesso studio, l’accesso alla proprietà di un’abitazione in Svizzera è cresciuto negli anni. Nel 1970, solo il 28,5 % della popolazione possedeva immobili in Svizzera, e nel 2000 il tasso era già vicino al 35 %, e questa tendenza è lungi dall’essere invertita. La prospettiva dell’acquisto di un immobile si rivolge ora anche ai giovani lavoratori. E sempre più persone chiedono un mutuo.