Crédito inmobiliario

Sólo el 34% de los hogares suizos son propietarios de su residencia principal. Esta estadística es muy baja en comparación con otros países industrializados. En Francia, por ejemplo, más del 50% de los hogares son propietarios de sus propias viviendas. Existen diferencias significativas entre los cantones. Por ejemplo, el Valais está muy por encima de la media nacional (57,4% de los propietarios), al igual que el Jura (54,8%). El cantón de Vaud es bastante representativo de la tendencia suiza, ya que el 31,5% de los hogares son propietarios de su propia vivienda. Por otro lado, Ginebra se encuentra en el último lugar del ranking con sólo el 17,9% de los propietarios. Varios factores están detrás de este menor entusiasmo por la propiedad en Suiza: los precios son más altos que en otros lugares e, históricamente, los impuestos han favorecido más a los inquilinos que a los propietarios.

El Banco Nacional Suizo (BNS) señala que el importe de los préstamos hipotecarios de todos los bancos del país aumenta constantemente. El saldo vivo de los préstamos ascendía a 924 800 millones de francos franceses a principios de 2016, frente a los 363 700 millones de francos franceses de 1990. Más de dos tercios de estos préstamos están en manos de particulares, lo que representa un importe medio de 84.000 francos suizos de préstamos inmobiliarios por habitante, lo que es coherente con los mercados inmobiliarios de otros países con economías comparables. Este aumento exponencial, que puede parecer paradójico a primera vista, es en realidad lógico: está relacionado con el aumento de los precios del mercado inmobiliario, pero sobre todo con las políticas de los bancos. Estos no requieren que la deuda sea amortizada, excepto por el monto correspondiente a la segunda hipoteca.

Los precios de los terrenos, apartamentos y casas situados en Suiza son significativos. En efecto, las superficies edificables son bastante limitadas, en consonancia con la topografía montañosa del país. Con una fuerte demanda y una oferta relativamente baja, los precios están subiendo rápidamente. Para dar una idea, se estima que:

• El precio de un apartamento equivale a 6 veces el ingreso total anual de un hogar que trabaja en Suiza;
• El precio de compra de una casa, por otro lado, es de alrededor de 8 veces.

Cabe señalar que existen importantes disparidades entre los distintos cantones, lo que acentúa aún más las dificultades de acceso a la propiedad de la vivienda para los hogares suizos.

En este contexto, la propiedad de varias plantas (PMP) se ha desarrollado rápidamente. Una PEP es una copropiedad en la que diferentes propietarios han adquirido parte del edificio. Esta moda está ligada a los altos precios de los terrenos y a la disminución de la oferta de terrenos edificables.

Durante muchos años, los impuestos suizos beneficiaron a los inquilinos, no a los propietarios. Esto explica la baja tasa de hogares que ocupan su propia vivienda. No había ningún incentivo fiscal para comprar una casa o apartamento. Por el contrario, era necesario disponer de al menos un 20% de capital propio para poder optar a un préstamo hipotecario, y el impuesto sobre el valor del alquiler (véase más adelante) parecía disuasorio. Estos criterios han restringido gravemente el acceso al crédito de una parte de la población.

En las últimas décadas, se han producido muchos cambios políticos que han hecho más fácil convertirse en propietario de una vivienda. En 1972, se adoptó un mandato constitucional. La autoridad federal está ahora obligada a apoyar a los hogares que deseen convertirse en propietarios de viviendas, en particular en lo que respecta a los impuestos. Los cantones han proporcionado algunos incentivos mediante el seguimiento, aunque estas medidas no han cambiado fundamentalmente las cosas.

En 1995 se produjo el verdadero cambio de política, impulsado por el aumento de la demanda de vivienda propia. En particular, los condominios (también conocidos como condominios) han experimentado un desarrollo significativo. Los hogares que deseen comprar bienes inmuebles pueden ahora utilizar su segundo pilar como capital social. El segundo pilar es la provisión de pensiones ocupacionales. Las sumas que allí se mantienen permiten aumentar la aportación realizada al solicitar un préstamo hipotecario y así alcanzar más fácilmente el 20% exigido por las entidades bancarias. En la actualidad, más de dos tercios de los prestatarios utilizan su segundo pilar para obtener una hipoteca.

El Banco Nacional Suizo, la autoridad federal y las instituciones bancarias han introducido algunas medidas para compensar parcialmente el efecto del segundo pilar. Su objetivo es evitar la creación de una burbuja inmobiliaria. Sin embargo, estas medidas no han frenado la expansión del acceso al crédito hipotecario y, por lo tanto, a la propiedad de la vivienda para una gran parte de la población.

Comprar su residencia principal, secundaria o de alquiler en este momento le permite beneficiarse de un contexto económico favorable. De hecho, desde hace varios años, los precios de la propiedad, aunque todavía altos, han ido subiendo más lentamente. Los analistas prevén que este crecimiento continuará, al menos durante los próximos 5 años. Por lo tanto, la propiedad adquirida no debe perder valor, sino todo lo contrario. Además, la CN sigue una política monetaria que permite alcanzar tipos de interés históricamente bajos. Ahora es posible obtener préstamos a un costo más bajo.

Además, para una inversión destinada a alquilar un apartamento o una casa, el contexto actual presenta otras ventajas. La inmigración y el crecimiento de la población permiten alquilar fácil y rápidamente, mientras que los alquileres aumentan. En caso de salida de un inquilino, se acorta el período de la vacante. Esto maximiza la rentabilidad del proyecto y complementa sus ingresos.