Crédito Imobiliário

Apenas 34% das famílias suíças possuem sua residência principal. Esta estatística é muito baixa em comparação com outros países industrializados. Em França, por exemplo, mais de 50% dos agregados familiares possuem as suas próprias casas. Existem diferenças significativas entre os cantões. Por exemplo, o Valais está bem acima da média nacional (57,4% dos proprietários), assim como o Jura (54,8%). O cantão de Vaud é bastante representativo da tendência suíça, com 31,5% das famílias proprietárias de suas próprias casas. Por outro lado, Genebra está no último lugar do ranking, com apenas 17,9% dos proprietários. Vários fatores estão por trás desse menor entusiasmo por imóveis na Suíça: os preços são mais altos do que em outros lugares e, historicamente, a tributação tem favorecido mais os inquilinos do que os proprietários.

O Banco Nacional Suíço (SNB) assinala que o montante dos empréstimos hipotecários de todos os bancos do país está em constante aumento. Os empréstimos em curso ascendiam a 924,8 mil milhões de francos franceses no início de 2016, contra 363,7 mil milhões de francos franceses em 1990. Mais de dois terços destes empréstimos são detidos por particulares, representando um montante médio de CHF 84.000 de empréstimos imobiliários por habitante, o que é coerente com os mercados imobiliários de outros países com economias comparáveis. Este aumento exponencial, que à primeira vista pode parecer paradoxal, é de facto lógico: está ligado ao aumento dos preços no mercado imobiliário, mas sobretudo às políticas dos bancos. Não exigem que a dívida seja amortizada, exceto pelo valor correspondente à segunda hipoteca.

Os preços dos terrenos, apartamentos e casas localizados na Suíça são significativos. De facto, as superfícies dos edifícios são bastante limitadas, em linha com a topografia montanhosa do país. Com uma forte procura e uma oferta relativamente baixa, os preços estão a aumentar rapidamente. Para dar uma ideia, estima-se que :

• O preço de um apartamento equivale a 6 vezes o rendimento anual total de um agregado familiar que trabalhe na Suíça;
• O preço de compra de uma casa, por outro lado, é de cerca de 8 vezes.

Note-se que existem disparidades significativas entre os vários cantões, acentuando ainda mais as dificuldades de acesso à casa própria para as famílias suíças.

É neste contexto que a propriedade em vários andares (MPP) se desenvolveu rapidamente. Um PEP é uma co-propriedade na qual diferentes proprietários adquiriram parte do edifício. Esta mania está ligada aos elevados preços dos terrenos e à diminuição da oferta de terrenos para construção.

Durante muitos anos, a tributação suíça foi vantajosa para os inquilinos e não para os proprietários. Isto explica a baixa taxa de agregados familiares que ocupam a sua própria habitação. Não havia incentivo fiscal para comprar uma casa ou apartamento. Pelo contrário, era necessário ter pelo menos 20% de capital próprio para poder beneficiar de um empréstimo hipotecário e o imposto sobre o valor acrescentado (ver infra) parecia ser dissuasivo. Estes critérios têm restringido severamente o acesso de uma parte da população ao crédito.

Ao longo das últimas décadas, ocorreram muitas mudanças políticas que tornaram mais fácil tornar-se proprietário. Em 1972, foi adoptado um mandato constitucional. A autoridade federal é agora obrigada a apoiar as famílias que desejam tornar-se proprietários, particularmente em termos de tributação. Alguns incentivos foram oferecidos pelos cantões através do seguinte, embora essas medidas não tenham mudado fundamentalmente as coisas.

Em 1995, a mudança real de política ocorreu, impulsionada por um aumento da procura de habitação própria. Em particular, os condomínios (também conhecidos como condomínios) têm registado um desenvolvimento significativo. As famílias que pretendam comprar imóveis podem agora utilizar o seu segundo pilar como capital próprio. O segundo pilar é o dos planos de pensões profissionais. Os montantes aí retidos permitem aumentar a contribuição efectuada no âmbito do pedido de um empréstimo hipotecário e, assim, atingir mais facilmente os 20% exigidos pelas instituições bancárias. Actualmente, mais de dois terços dos mutuários utilizam o seu segundo pilar quando contraem uma hipoteca.

O Banco Nacional da Suíça, a autoridade federal e as instituições bancárias introduziram algumas medidas para compensar parcialmente o efeito do segundo pilar. O seu objectivo é evitar a criação de uma bolha imobiliária. No entanto, estas medidas não abrandaram a expansão do acesso ao crédito hipotecário e, por conseguinte, à propriedade imobiliária para uma grande parte da população.

A compra da sua residência principal, secundária ou de aluguer permite-lhe beneficiar de um contexto económico favorável. Com efeito, desde há vários anos, os preços dos imóveis, embora ainda elevados, têm vindo a aumentar mais lentamente. Os analistas prevêem que este crescimento continuará, pelo menos nos próximos 5 anos. A propriedade comprada não deve, portanto, perder valor, pelo contrário. Além disso, o SNB prossegue uma política monetária que permite atingir taxas de juro historicamente baixas. Pedir emprestado a um custo mais baixo é agora possível.

Além disso, para um investimento destinado a arrendar um apartamento ou uma casa, o contexto atual apresenta outras vantagens. A imigração e o crescimento da população tornam possível alugar facilmente e rapidamente, ao mesmo tempo que aumentam as rendas. Em caso de saída de um locatário, o período de vacância é reduzido. Isto maximiza a rentabilidade do projecto e complementa ainda mais as suas receitas.