Crédit immobilier

Le crédit immobilier

Devenir propriétaire d’une maison ou d’un appartement est un projet qui vous tient à cœur ? Vous souhaitez acquérir votre futur chez vous ? Vous voulez investir pour louer un bien ? Vous désirez créer et développer votre patrimoine immobilier ?

Les raisons d’acheter un bien immobilier sont nombreuses. Cependant, les sommes à engager sont élevées et nécessitent d’avoir recours au crédit immobilier. Bien connaître le marché de l’immobilier en Suisse ainsi que les règles d’octroi d’un crédit immobilier hypothécaire sont deux conditions essentielles pour le bon déroulement de votre projet. Devenez propriétaire en toute sérénité grâce à l’expertise des conseillers de Créditgram.

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Les raisons d’acheter un bien immobilier sont nombreuses. Cependant, les sommes à engager sont élevées et nécessitent d’avoir recours au crédit immobilier. Bien connaître le marché de l’immobilier en Suisse ainsi que les règles d’octroi d’un crédit immobilier hypothécaire sont deux conditions essentielles pour le bon déroulement de votre projet. Devenez propriétaire en toute sérénité grâce à l’expertise des conseillers de Créditgram.

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Quelles sont les spécificités du marché de l’immobilier en Suisse ?

Dans le secteur de l’immobilier, la Suisse se distingue de beaucoup d’autres pays. Avec des prix d’achat élevés et des conditions d’octroi spécifiques, acheter un logement en Suisse ne s’improvise pas. Pour la plupart des ménages, il est nécessaire d’obtenir un financement sous la forme d’un prêt immobilier hypothécaire pour acquérir leur maison ou leur appartement.

Un faible taux de menages propriétaires de leur logement

Seulement 34 % des foyers suisses sont propriétaires de leur résidence principale. Cette statistique est très faible en comparaison avec d’autres pays aussi industrialisés. En France, par exemple, plus de 50 % des ménages sont propriétaires de leur logement. On note des différences importantes selon les cantons. Par exemple, le Valais est bien au-dessus de la moyenne nationale (57.4 % de propriétaires), de même que le Jura (54.8 %). Le canton de Vaud est assez représentatif de la tendance Suisse avec 31.5 % de ménages propriétaires de leur habitation. En revanche, Genève se situe tout en bas du classement avec uniquement 17.9 % de propriétaires. Plusieurs facteurs sont à l’origine de ce moindre engouement pour la propriété en Suisse : les prix y sont plus élevés qu’ailleurs et, historiquement, la fiscalité privilégiait davantage les locataires que les propriétaires.

La Banque Nationale Suisse (BNS) précise que le montant des créances hypothécaires sur l’ensemble des banques du territoire ne cesse de progresser. L’encours a atteint 924.8 milliards de francs en début d’année 2016, contre 363.7 milliards en 1990. Les particuliers sont titulaires de ces emprunts pour plus des deux tiers, soit un montant moyen de 84 000 francs d’emprunt immobilier par habitant, ce qui est cohérent avec les marchés de l’immobilier dans d’autres pays dont l’économie est comparable. Cette augmentation exponentielle, qui peut paraître paradoxale en premier lieu, est en réalité logique : elle est liée à l’augmentation des prix du marché de l’immobilier, mais surtout à la politique des banques. Celles-ci n’imposent pas d’amortir la dette, excepté le montant correspond à l’hypothèque de deuxième rang.

Le prix des biens immobiliers : principal obstacle pour acheter en Suisse

Les prix des terrains, des appartements et des maisons situés en Suisse sont conséquents. En effet, les surfaces constructibles sont assez limitées, en lien avec la topographie montagneuse du pays. La demande étant forte et l’offre relativement faible, les tarifs s’envolent rapidement. Pour se donner un ordre d’idée, on estime que :

  • Le prix d’un appartement équivaut à 6 fois les revenus annuels globaux d’un ménage travaillant en Suisse ;
  • Le prix d’acquisition d’une maison, quant à lui, avoisine les 8 fois.

À noter, des disparités importantes existent entre les différents cantons, accentuant encore les difficultés pour accéder à la propriété de son logement pour les ménages suisses.

C’est dans ce contexte que la Propriété par étages (PPE) s’est rapidement développée. Une PPE est une copropriété au sein de laquelle différents propriétaires ont acquis une partie de l’immeuble. Cet engouement est lié aux prix élevés des terrains et à la diminution de l’offre de surfaces constructibles.

Historiquement, un régime fiscal désavantageux pour les propriétaires

Pendant de nombreuses années, la fiscalité suisse était à l’avantage des locataires, et non des propriétaires. Ceci explique le faible taux de ménages occupant leur propre logement. Aucune incitation fiscale n’encourageait à acheter sa maison ou son appartement. Au contraire, il était nécessaire d’avoir à minima 20 % de fonds propres pour pouvoir prétendre à un crédit immobilier hypothécaire et la taxe sur la valeur locative (voir ci-après) semblait dissuasive. Ces critères ont fortement restreint l’accès à l’emprunt pour une partie de la population.

Les propriétaires : les grands gagnants à long terme

Oui, quitter son statut de locataire pour devenir propriétaire est très intéressant. Contrairement à ce que pourraient laisser croire les statistiques quant au nombre de ménages propriétaires, acquérir un logement est en réalité une opération qui comporte de nombreux avantages, particulièrement dans la conjoncture actuelle. Tous les indicateurs sont au vert et la quasi-totalité des professionnels de l’immobilier sont unanimes. Devenir propriétaire, c’est avant tout réaliser un projet familial et un projet de vie. Mais en plus, les propriétaires sont financièrement gagnants sur le long terme. 

Des changements politiques en faveur de l’accès à la propriété

Au cours des dernières décennies, de nombreux changements politiques sont intervenus et ont rendu plus facile de devenir propriétaire. En 1972, un mandat constitutionnel est adopté. L’autorité fédérale est désormais dans l’obligation de soutenir les ménages souhaitant devenir propriétaires de leur logement, en particulier en termes de fiscalité. Certaines mesures incitatives ont été prises par des cantons en suivant, bien que ces mesures n’aient pas fondamentalement changé les choses.

En 1995, le véritable changement de politique a lieu, poussé par une augmentation de la demande d’accès à la propriété. En particulier, les logements en Propriété Par Etages (appelés aussi PPE) ont connu un développement important. Les ménages souhaitant acheter un bien immobilier peuvent désormais utiliser leur deuxième pilier en tant que fonds propres. Le deuxième pilier est la prévoyance professionnelle. Les sommes qui y sont conservées permettent d’augmenter l’apport fait lors d’une demande de crédit hypothécaire et donc d’atteindre plus facilement les 20 % exigés par les organismes bancaires. À l’heure actuelle, plus de deux tiers des emprunteurs utilisent leur deuxième pilier lors de la souscription d’un crédit immobilier.

La Banque Nationale Suisse, l’autorité fédérale et les organismes bancaires ont introduit quelques mesures pour contrebalancer en partie l’effet du deuxième pilier. Leur objectif est d’éviter la création d’une bulle immobilière. Cependant, ces mesures n’ont pas freiné l’élargissement de l’accès au crédit hypothécaire et donc à la propriété pour une grande partie de la population.

Une conjoncture économique idéale pour investir

Acheter sa résidence principale, secondaire ou locative à l’heure actuelle permet de bénéficier d’un contexte économique favorable. En effet, depuis plusieurs années, les prix de l’immobilier, bien que toujours élevés, progressent de manière plus lente. Les prévisions des analystes prévoient que cette croissance se poursuivra, à minima pour les 5 années à venir. Le bien acheté ne devrait donc pas perdre de sa valeur, au contraire. De plus, la BNS suit une politique monétaire qui permet d’atteindre des niveaux historiquement bas de taux d’intérêt. Emprunter à moindre frais est désormais possible.

Par ailleurs, pour un investissement destiné à mettre en location un appartement ou une maison, le contexte actuel présente d’autres atouts. L’immigration et la croissance de la population permettent de louer facilement et rapidement, tout en tirant les loyers vers le haut. En cas de départ d’un locataire, la période de vacance du logement est raccourcie. Cela permet de maximiser la rentabilité de son projet et de compléter davantage ses revenus.

Trouvez le financement qui correspond à votre projet

Le nombre de ménages suisses souhaitant acheter leur résidence principale ou investir dans du locatif ne cesse de progresser. Pour pouvoir réaliser ces projets, il est bien souvent nécessaire de recourir à un financement par crédit hypothécaire. Découvrez quels sont les points de vigilance à observer lors de la signature de votre contrat.

Les 5 points-clés à regarder sur une offre de prêt

Vous êtes perdus face aux propositions de financement que vous avez ? Voici les principaux points qui méritent toute votre attention.

N° 1 : le taux d’intérêt

Bien entendu, le premier élément de comparaison entre deux propositions est souvent le taux d’intérêt. Cependant, d’autres critères détaillés ci-dessous doivent également être pris en compte. À noter : le taux d’intérêt sera d’autant plus faible que votre situation est jugée bonne. Il en découle qu’il est primordial de bien préparer son dossier afin de mettre toutes les chances de son côté.

N°2 : le type de taux d’intérêt

Par ailleurs, le taux d’intérêt d’un crédit hypothécaire peut être fixe, variable ou indexé sur le Libor. Le taux fixe permet de s’assurer de ne pas subir une potentielle hausse des mensualités. En revanche, en cas de diminution des conditions de crédit, vous ne pouvez pas réduire le montant de votre échéance, à contrario d’un taux variable ou indexé sur le Libor. Un crédit à taux fixe peut aller jusqu’à une durée de 25 ans. L’emprunt à taux variable, quant à lui, est essentiellement pratiqué sous sa déclinaison : le taux « Libor ». Libor est l’acronyme de London InterBank Offered Rate. Il correspond au taux pratiqué à Londres de refinancement bancaire. Il peut être plus avantageux qu’un crédit à taux fixe, mais un taux variable est également soumis aux tendances à la hausse ou à la baisse du marché monétaire. Il est également possible de prévoir de mixer taux variable et taux fixe au sein d’une même opération.

N° 3 : l’assurance

Il existe différentes formules d’assurances et couvertures à étudier en détail. Celles-ci vous protègent, vous, votre famille (décès, accident, maladie, etc.), mais également votre maison ou votre appartement (incendie, vol, dégât des eaux, etc.).

N° 4 : le montant du financement

L’équilibre emplois et ressources doit être étudié. Les emplois sont constitués du prix d’achat de votre maison ou de votre appartement, auxquels il convient d’ajouter les autres frais qui ne sont généralement pas pris en compte. Il est important de remarquer que la valeur retenue pour établir la proposition financière est le prix le plus faible entre la valeur réelle du bien sur le marché de l’immobilier et son prix d’achat. Les ressources sont constituées de vos fonds propres ainsi que des fonds de tiers (emprunt bancaire). Celles-ci doivent couvrir la totalité des emplois pour la bonne réalisation de l’opération et pour éviter les mauvaises surprises.

N° 5 : l’amortissement

Bien choisir la durée d’amortissement et le type d’amortissement, direct ou indirect, permet d’optimiser sa situation fiscale et patrimoniale. En effet, ces deux critères ont une influence directe sur le montant des impôts sur le revenu et sur la fortune.

Créditgram, expert en solution de financement immobilier

Grâce à une discussion approfondie, Créditgram vous propose rapidement et en toute simplicité l’offre qu’il vous faut pour acheter votre future maison ou votre appartement. Qu’il s’agisse de votre première acquisition, d’un renouvellement hypothécaire, d’un investissement locatif, les conseillers de Créditgram établissent une proposition de financement sur-mesure.

 Sérieux, conseil et réactivité sont les qualités qu’apprécient nos clients. Contactez-nous dès maintenant pour réaliser tous vos projets.

Creditgram bénéficie d’une forte expertise dans le domaine du crédit privé, et donc également du crédit santé. Nous accompagnons nos clients dans la réalisation de tous leurs projets médicaux : chirurgie esthétique, soins dentaires, soins ophtalmiques, appareillage auditif, etc. Nous étudions ensemble votre situation personnelle et professionnelle ainsi que la nature exacte de votre projet afin de déterminer les modalités du crédit : montant, taux d’intérêt, assurance en cas décès ou d’accident, etc.

 Creditgram vous permet d’obtenir une réponse rapide et personnalisée. Nous nous engageons à vous faire bénéficier de nos meilleures conditions pour que puissiez réaliser votre projet en toute sérénité.

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