Credito immobiliare

Solo il 34% delle economie domestiche svizzere possiede la residenza principale. Questa statistica è molto bassa rispetto ad altri paesi industrializzati. In Francia, ad esempio, più del 50% delle famiglie possiede la propria casa. Esistono differenze significative tra i Cantoni. Ad esempio, il Vallese è ben al di sopra della media nazionale (57,4% dei proprietari), così come il Giura (54,8%). Il Cantone di Vaud è abbastanza rappresentativo della tendenza svizzera, con il 31,5% delle famiglie proprietarie della propria abitazione. D’altra parte, Ginevra è in fondo alla classifica con solo il 17,9% dei proprietari. Questo scarso entusiasmo per gli immobili in Svizzera è dovuto a diversi fattori: i prezzi sono più alti che altrove e, storicamente, la tassazione ha favorito gli inquilini più dei proprietari.

La Banca nazionale svizzera (BNS) sottolinea che l’ammontare dei prestiti ipotecari su tutte le banche del Paese è in costante aumento. I prestiti in essere all’inizio del 2016 ammontavano a 924,8 miliardi di FRF, rispetto ai 363,7 miliardi di FRF del 1990. Più di due terzi di questi prestiti sono detenuti da privati, per un importo medio di 84’000 franchi svizzeri di prestiti immobiliari per abitante, il che è coerente con i mercati immobiliari di altri paesi con economie comparabili. Questo aumento esponenziale, che a prima vista può sembrare paradossale, è infatti logico: è legato all’aumento dei prezzi del mercato immobiliare, ma soprattutto alle politiche bancarie. Non richiedono l’ammortamento del debito, ad eccezione dell’importo corrispondente alla seconda ipoteca.

I prezzi di terreni, appartamenti e case in Svizzera sono significativi. Infatti, le superfici degli edifici sono piuttosto limitate, in linea con la topografia montuosa del paese. Con una domanda forte e un’offerta relativamente bassa, i prezzi stanno aumentando rapidamente. Per dare un’idea, si stima che:

• Il prezzo di un appartamento equivale a 6 volte il reddito annuo totale di una famiglia che lavora in Svizzera;
• Il prezzo di acquisto di una casa, d’altra parte, è di circa 8 volte.
  Va osservato che esistono notevoli disparità tra i vari Cantoni, il che accentua ulteriormente le difficoltà di accesso alla proprietà abitativa per le famiglie svizzere.

È in questo contesto che si è sviluppato rapidamente il Multi-storey Ownership (MPP). Una PEP è una comproprietà in cui diversi proprietari hanno acquisito parte dell’edificio. Questa mania è legata ai prezzi elevati dei terreni e alla diminuzione dell’offerta di terreni edificabili.

Per molti anni, la tassazione svizzera è stata a vantaggio degli inquilini, non dei proprietari. Ciò spiega il basso tasso di famiglie che occupano il proprio alloggio. Non c’erano incentivi fiscali per comprare una casa o un appartamento. Al contrario, era necessario disporre di almeno il 20% di capitale proprio per poter beneficiare di un prestito ipotecario e l’imposta sul valore locativo (vedi sotto) sembrava dissuasiva. Questi criteri hanno fortemente limitato l’accesso al credito per una parte della popolazione.

Negli ultimi decenni sono avvenuti molti cambiamenti politici che hanno reso più facile diventare proprietari di una casa. Nel 1972 è stato adottato un mandato costituzionale. La Confederazione è ora obbligata a sostenere le famiglie che desiderano diventare proprietari di abitazioni, in particolare in termini di tassazione. Alcuni incentivi sono stati forniti dai Cantoni, anche se queste misure non hanno cambiato radicalmente le cose.

Nel 1995 si è verificato il vero e proprio cambiamento di politica, trainato da un aumento della domanda di proprietà di un’abitazione. In particolare, i condomini (noti anche come condomini) hanno avuto uno sviluppo significativo. Le famiglie che desiderano acquistare immobili possono ora utilizzare il loro secondo pilastro come capitale proprio. Il secondo pilastro è la previdenza professionale. Le somme ivi trattenute consentono di aumentare il contributo alla richiesta di mutuo ipotecario e quindi di raggiungere più facilmente il 20% richiesto dagli istituti bancari. Attualmente più di due terzi dei mutuatari utilizzano il secondo pilastro per contrarre un’ipoteca.

La Banca nazionale svizzera, l’autorità federale e le istituzioni bancarie hanno introdotto alcune misure per compensare parzialmente l’effetto del secondo pilastro. Il loro obiettivo è quello di evitare la creazione di una bolla immobiliare. Tuttavia, queste misure non hanno rallentato l’espansione dell’accesso al credito ipotecario e quindi alla proprietà di un’abitazione per gran parte della popolazione.

L’acquisto della vostra residenza principale, secondaria o in affitto al momento, vi permette di beneficiare di un contesto economico favorevole. Infatti, da diversi anni ormai, i prezzi degli immobili, sebbene ancora elevati, sono aumentati più lentamente. Gli analisti prevedono che questa crescita continuerà, almeno per i prossimi 5 anni. L’immobile acquistato non deve quindi perdere valore, al contrario. La Banca nazionale persegue inoltre una politica monetaria che consente di raggiungere tassi d’interesse storicamente bassi. L’assunzione di prestiti a un costo inferiore è ora possibile.

Inoltre, per un investimento destinato all’affitto di un appartamento o di una casa, il contesto attuale presenta altri vantaggi. L’immigrazione e la crescita demografica consentono di affittare facilmente e rapidamente, mentre gli affitti vengono redatti verso l’alto. In caso di partenza di un inquilino, il periodo di vacanza viene ridotto. Questo massimizza la redditività del progetto e ne completa ulteriormente i ricavi.